В Барнауле премиальный сегмент жилого рынка переживает кризис, о котором свидетельствуют данные из проектных деклараций, опубликованных на сайте наш.дом.рф в августе 2026 года. Из 1478 квартир в жилых комплексах классов "бизнес" и "элит" продано лишь 308 единиц (20,8%). Эксперты связывают это падение с начавшимся еще в 2024 году экономическим кризисом, который продолжает влиять на платежеспособность целевой аудитории этих комплексов.
Класс жилья определяется застройщиком интуитивно и в большой степени зависит от позиционирования проекта. По данным портала "Алтайская недвижимость", в городе строятся 10 жилых комплексов премиального уровня, отличающихся масштабами: от компактных "Авальман" и "Эдем" на 20–28 квартир до крупных проектов, например ЖК "Барнаул" на 450 квартир с двумя 17-этажными башнями. Элитные комплексы, такие как "Наследие" (средняя цена 272 тыс. рублей за кв. м, сдача III кв. 2027) и "Барнаул" (300–265 тыс. рублей в зависимости от башни, сдача I кв. 2030), предлагают цены выше, чем бизнес-класс, где "Инфинити" и "Маяковский-2" оцениваются в 186–157 тыс. рублей соответственно.
Продажи упали в проектах с отсроченной сдачей
Анализ распроданности показывает неравномерное развитие рынка: максимум продаж (69%) достигнут в комплексах с вводом в 2026 году, минимум (6–30%) – в проектах с отсроченным сроком сдачи. Новый ЖК на Пушкина, 30, только выступивший на рынок, пока не зафиксировал продаж. Основная целевая аудитория – предприниматели – сейчас переживает сложные времена: сокращают расходы, продают накопленные активы для погашения кредитов и спасения бизнеса, из-за чего поиск жилья высокого класса отходит на второй план.
Риэлтор Нонна Карпова добавляет, что наиболее платежеспособные предприниматели в последние годы стремились изменить место проживания, уезжая в другие страны — именно они были целевой аудиторией для таких проектов. Эксперты выделяют ряд дополнительных причин низких продаж. Девелоперы часто ошибаются в прогнозировании спроса, копируя успешные проекты без анализа рыночных условий. Между тем экономические реалии меняются за 3–5 лет разработки проекта: новостройка выходит на рынок в совершенно других условиях, чем планировалась. Ценообразование не соответствует барнаульскому рынку — аналогичные цены предлагаются в Москве и Санкт-Петербурге, где проекты имеют знаковую локацию и потенциал роста цены. Кроме того, заявленный класс не всегда совпадает с реальным качеством: за эффектными рендерами скрывается повышенная плотность застройки, снижающая комфорт проживания.
Льготная ипотека закончилась в 2024 году
Карпова указывает на конкретный пример: один центральный комплекс с перспективной локацией накопил внушительный лист ожидания еще на стадии анонса в 2023 году, но стартовал лишь в 2024-м, когда завершилась программа льготной ипотеки под 6% годовых. Оставшиеся жилищные программы подходят лишь небольшому проценту претендентов — состоявшимся людям, чьи дети уже выросли. Целевая аудитория тщательно считает деньги и понимает, что заморозить 40 млн рублей на 4–5 лет — рискованное решение. Московские девелоперы оказываются гибче: они идут на скидки (Карпова приводит пример скидки 3 млн на квартиру стоимостью 40 млн), чего редко встретишь в Барнауле.
Дмитрий Дворядкин, руководитель барнаульского агентства "Династия 24", разделяет этот анализ, добавляя, что прямых сделок на вторичном рынке также замедлились: квартиры продаются с дисконтами в 10% и более. Например, квартиру, прежде оцененную в 15,5 млн, удается продать за 14,1 млн, и, по его прогнозу, завтра она уйдет за 13 млн. На текущем этапе эксперты единодушны в одном: ситуация надолго останется напряженной, продажи будут идти медленно. Карпова ожидает, что девелоперы активнее предложат рассрочки, программы трейд-ин и другие финансовые решения, но не ждет снижения цены за квадратный метр, хотя прецеденты в Барнауле были (например, в 2017 году). Дворядкин напротив убежден, что застройщикам придется идти и на ценовые уступки, поскольку рынок уже изменился.
Кризис элитного жилья охватил всю страну
Низкая распроданность премиального жилья характерна не только для Барнаула. По данным основателя московского агентства элитной недвижимости Whitewill (с офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Лондоне, Дубае, Абу-Даби и Омане) Олега Торбосова, за первые шесть месяцев 2026 года выручка девелоперов элитного жилья по стране упала почти на 40%. Среди покупателей практически не осталось инвесторов: высокие депозитные ставки сломали рынок инвестиций в недвижимость, и сделки совершаются только с целью личного проживания.
Источник: Толк (tolknews.ru)
