📎 Это часть одной истории — основной материал: Семейная ипотека с 1 октября: ставка зависит от числа детей
# Анатолий Захаров: «Факторов для снижения цен на новостройки в Барнауле нет»
С 1 октября рынок новостроек Барнаула работает в новых условиях. Эксперты полагают, что девелоперам потребуется минимум 2–3 месяца, чтобы понять, как вести продажи почти без льготной «Семейной ипотеки». Покупатели ждут, что цены на новое жильё начнут падать, поскольку спрос без господдержки, по их ожиданиям, заметно сократится. Директор офиса федеральной риелторской компании «Города» в Барнауле Анатолий Захаров рассказал о ситуации на рынке, настроениях застройщиков и о том, почему, по его мнению, цены скорее вырастут, чем упадут.
Как семейная ипотека меняет спрос на новостройки в Барнауле
По словам Захарова, сентябрьский ажиотажный спрос, сложившийся перед изменением условий льготной «Семейной ипотеки», спал. С октября у заёмщика должен быть хотя бы один ребенок в возрасте до семи лет или ребенок с инвалидностью. Если в семье один ребенок, ипотеку можно взять под 10%, а ставка 2% доступна семьям с пятью и более детьми. Эти требования сократили число семей, которые могут воспользоваться льготой. При этом, по его оценке, ситуация в целом нормальная: интерес к покупке квартир в строящихся домах сохраняется.
Застройщики и банки отвечают на изменения акционными механизмами, рассрочками и субсидированными ставками, которые разрабатывают совместно. В качестве примера Захаров назвал возможность купить новостройку с платежом по ставке 1,9% в первый год по ипотеке. Кроме того, застройщики прорабатывают с банками вариант, при котором льготная ипотека предоставляется на 30 лет вместо 15, как указано в базовых правилах. Это возможно за счёт дополнительного субсидирования со стороны застройщика или банка. По словам эксперта, рынок переходит к таким предложениям.
Этот год, по его оценке, был богат на вывод новых проектов. Некоторые компании ещё до официальных стартов продаж заручились гарантиями реализации квартир по договорам предварительного бронирования. В одном комплексе, который вышел на рынок относительно недавно, несколько десятков квартир были проданы до начала официальных продаж.
Какие новостройки выводят на рынок Барнаула в 2026 году
Качество новостроек, по словам Захарова, растёт. Девелоперы применяют новые концепции проектов и вкладываются в благоустройство дворов, которые становятся уютными, зелёными и безопасными. Часто застройщики объединяют жилые комплексы с коммерческими и общественными помещениями. Клиенты агентства покупают квартиры не только в Барнауле, но и в Новосибирске, Москве и Санкт-Петербурге. Захаров подтвердил, что местные застройщики и их проекты выглядят достойно: конкуренция играет свою роль, и барнаульские компании, по его словам, не уступают крупным федеральным игрокам.
Почему цены на новостройки в Барнауле растут, а не падают
По данным сайта наш.дом.рф, цены на жильё от застройщика в Алтайском крае растут. В сентябре 2021 года квадратный метр в среднем стоил почти 90 тыс. рублей, а в сентябре 2026-го — 143 тыс. Захаров называет три фактора, которые, по его мнению, не позволяют ценам снижаться. Во-первых, 2025 год был напряжённым для застройщиков: льготные программы начали ужесточать, а ставки по депозитам росли, и люди размещали средства в банках. Даже тогда застройщики лишь ненадолго приостанавливали повышение цен, но не снижали их. Ближе к осени рынок активизировался, и застройщики разом подняли цены на 8–10%, в итоге за год рост составил 15–20%.
Во-вторых, покупка остаётся доступной благодаря рассрочкам и субсидированным ставкам. В-третьих, застройщики предлагают квартиры с разными уровнями отделки, в том числе с готовым ремонтом, а также спецпредложения на парковочное место или кладовую. В качестве примера эксперт привёл историю 2019 года: тогда в «свечке» за Дворцом спорта от «Строительной перспективы» квадратный метр стоил рекордные для Барнаула 100 тыс. рублей, когда другие новостройки продавались за 70–80 тыс. Покупатель тогда счёл эту цену невозможной. Сегодня квадратный метр в той же локации, в ЖК «Сахаров-Парк», стоит 400 тыс. рублей.
Распроданность квартир также, по словам Захарова, указывает на отсутствие предпосылок для снижения цен. По оценкам аналитиков Сбера, в введённых домах Барнаула продано больше 94–95% квартир. Распроданность строящегося жилья по данным наш.дом.рф на сентябрь 2026 года составляет 33%, тогда как в 2025 году было 48%, в 2024-м — 47%, в 2023-м — 56%. В Новосибирске на момент сдачи домов продано около 53–54% квартир. По словам эксперта, конкурентное поле у застройщиков на Алтае менее напряжённое, чем у соседей, а себестоимость строительства дорожает. Средняя ставка по депозитам сейчас составляет 12–13%, тогда как в начале 2025 года она доходила до 24%. Люди ищут способы сохранить деньги на фоне инфляции и вкладывают их в новостройки, поддерживая цену предложения. Также в недвижимость, по словам Захарова, вкладывают выплаты участникам СВО, которые не хотят, чтобы деньги растворились в повседневных тратах.
Стоит ли рассматривать новостройку как инвестицию? Захаров отмечает, что случаев, когда жильё покупают на старте строительства и продают с двукратной прибылью, сейчас немного. Тем не менее стоимость объектов может вырасти на 20–30%, и на этом можно заработать, но перспективы конкретного проекта нужно оценивать внимательно. Он обращает внимание и на то, что при покупке на стадии стройки покупатель конкурирует с теми, кто пользуется льготными программами. При последующей продаже на вторичном рынке льготы будут недоступны покупателям, поскольку жильё уже не от застройщика. Кроме того, новостройки покупают клиенты с накопленным капиталом, которые хотят «припарковать» средства, а также инвесторы, planning сдавать квартиру в аренду. Для последних, по словам эксперта, выбирают жильё в готовом или почти готовом доме, желательно с ремонтом.
Как защищены деньги дольщиков в новостройках Барнаула
Гарантией достройки дома, по словам Захарова, остаются условия проектного финансирования и эскроу-счетов. Проектное финансирование означает, что девелопер берёт в банке кредит на строительство, а эскроу-счёт — это счёт, на котором деньги дольщиков лежат до ввода дома в эксплуатацию. Этот механизм работает с 2020 года и пришёл на смену классическому долевому строительству, при котором компания продавала долевки и сразу направляла вырученные деньги на стройку. Это, по словам эксперта, порождало долгострои и брошенные проекты с обманутыми дольщиками. Примером он назвал ЖК «Жемчужина» на улице Партизанской от компании «ПР-Холдинг»: проблема вскрылась в 2019 году, а сегодня объект достроен и собственники заселяются.
Сдвиги сроков ввода возможны, если девелопер по объективным причинам перерабатывает проект. В Барнауле, по словам Захарова, речь идёт максимум о 1–2 кварталах. Историй долгостроев, когда застройщик собирает деньги и исчезает с ними, по его словам, нет, поэтому, как считает эксперт, со спокойной душой можно заключать сделки с застройщиками.
📎 По теме: Семейная ипотека с 1 октября: ставка зависит от числа детей (20 октября 2026)
Источник: Толк (tolknews.ru)
