Девелоперы коттеджных поселков Барнаула признали, что не могут финансировать строительство социальной инфраструктуры — школ, детсадов, поликлиник и медпунктов. Об этом говорили эксперты на круглом столе по малоэтажному строительству, организованном «Сибирской медиагруппой» 1 октября. По словам председателя правления Союза строителей Алтая Александра Мишустина, современные покупатели жилья требуют социальных объектов, однако застройка часто представляет собой хаос: более 50% индивидуальных домов строятся без учета такого запроса. В регионе до сих пор нет ни одного примера, где социальная инфраструктура была бы реализована полностью.
Рынок малоэтажного домостроения замедлился: с января по август в Алтайском крае введено 391 тыс. квадратных метров жилья — на 17% меньше, чем годом ранее. Спрос на загородное жилье сохраняется, но покупатели ищут укомплектованные объекты в цивилизованных поселках с дорогами, коммуникациями и близко расположенными детсадами и школами. Средняя цена загородного дома в 100–110 кв. м составляет 7,5 млн рублей; семьи перестали рассматривать коттежи в 150 квадратных метров.
«Сибирская долина»: обещания вместо инфраструктуры
Классический пример — поселок «Сибирская долина» вдоль Змеиногорского тракта (поселок Бельмесево). Застройка началась в 2008 году под началом компании «Боливар» Виталия Гурова (банкрот с 2023 года). В согласованных проектах планировки предусматривались школа, медпункт и детсад, но места под них остаются пустыми и заняты парковками. Мишустин рассказал: «Застройщик клялся: я школу построю, медпункт построю, детсад построю. Там до сих пор места под эти объекты выгорожены, но заняты они парковками». Обострялись проблемы с доставкой детей в школу и детсад, работой транспорта. Решены лишь отдельные вопросы: продлены городские маршруты, в 2025 году началось строительство водозабора (запуск планируют на 2027 год). Проект планировки 2021 года с двумя детсадами и школой остается преимущественно на бумаге.
КРТ и единичные примеры
Вопрос пытаются решить через инструмент комплексного развития территорий (КРТ). Госкорпорация ДОМ.РФ разыграла участки во Власихе вдоль улицы Мамонтова с обязательством застройщиков ввести коттежи, детсад, школу, поликлинику, дороги и сети. По факту дома и магазины начали строить только в поселке «Лесном-2»; застройка второго участка не началась. Мишустин отметил проблему: «Не могут никак сойтись в вопросе социальных объектов: зачем на двух соседних участках требуется построить две школы и два детских сада».
Предприниматель Андрей Кутулуцкий в поселке «Березовый мыс» (Первомайский район) рискнул заложить здание бассейна с полноразмерными ваннами для детей и взрослых — редкий пример в регионе. Однако Кутулуцкий отмечал, что есть и более насущные проблемы: коттеджная застройка Первомайского района нуждается в станции скорой помощи (территорию обслуживают медики Новоалтайска). Он готов был построить здание, но обеспечить его персоналом и транспортом не может.
Почему девелоперы отказываются
На прямой вопрос Мишустина к разработчику нескольких поселков в Первомайском районе Михаилу Кочетову, может ли его компания построить школу, тот ответил: компания готова выделить участок, участвовать в проектировании, построить здания и подвести сети. Но построить и содержать школу не сможет. «Рентабельность проекта этого не позволяет. Кроме того, для этого детсада нужен оператор и сами сотрудники. И это тоже большая проблема», — пояснил Кочетов. В новом поселке «Адажио» на 50 домов он сразу отказался от анонса строительства социальной инфраструктуры, магазинов и пунктов выдачи.
Девелоперы также столкнулись с дифференциацией жителей в коттеджных поселках. В одном ЖК стоят дома, купленные за 3 млн по сельской ипотеке, а рядом — многомиллионные особняки. Кочетов объяснил: «Когда происходит налаживание сервиса, и за него надо платить, для одних людей эта сумма становится существенным ударом по бюджету, а другую категорию не устраивает уровень сервиса». Из-за охлаждения рынка девелоперы снижают темпы ввода объектов социально-бытовой инфраструктуры. Кочетов заметил о своем проекте «Ботаника»: «То, что мы сделали там, вряд ли ближайшее время когда-то увидим: коммуникации под землей, красивые фонари — все это стоит немалых денег. А сегодня люди голосуют кошельком за более дешевый продукт».
Спор о целесообразности и поиск решений
Эксперты дискутируют о целесообразности строительства социальной инфраструктуры в каждом поселке. Евгений Левашеня, соучредитель компании «ТехКом», привел пример: поселок «Фирсова Слобода 2» включает 600 домовладений, в то время как многоквартирный дом на улице Песчаной, 171 в Барнауле содержит 512 квартир. Однако географическая доступность социальной инфраструктуры имеет значение, подчеркнул Мишустин: «Мы строим жилье, рапортуем о большом вводе и рассуждаем, каким должен быть поселок. Но социальную проблему мы не решаем. Посмотрите, как люди с утра везут детей в школы, и вы все поймете».
По мнению участников круглого стола, выходом может стать объединение усилий властей и бизнеса. Эксперты предлагают создать группу или отдел с участием представителей администраций города и пригородных районов, девелоперов и риелторов. Вместо строительства школы на каждые 600 домов предлагается организовать удобную доставку детей в образовательные кластеры и другие подходящие учреждения. Только совместными усилиями можно найти выход из сложившейся проблемной ситуации.
По материалам: Толк (tolknews.ru), Амител (amic.ru)
