Коттеджные поселки Барнаула адаптируются к спаду спроса
Барнаульские коттеджные поселки переживают период адаптации после резкого сокращения господдержки ипотечным программам. Строительный бум, начавшийся на волне льготного кредитования в 2023–2024 годах, замедлился с отменой массовых ипотечных субсидий с 1 июля 2024 года. Девелоперы были вынуждены пересмотреть сроки и приоритеты в развитии инфраструктуры поселков. Как рассказал руководитель "Фирсова слобода" Михаил Кочетов, в 2023 году компания продала почти 400 участков, а в 2024-м переключилась на земельные аукционы для застройщиков, направляя средства в строительство дорог и коммуникаций. После отмены льготных программ число желающих строить дома сократилось, и многие партнеры начали расторгать контракты.
Последствия замедления видны на конкретных проектах. В поселке "Ботаника" асфальтирование дорог задержалось на год, центральный бульвар остается в разработке. В "Смородине" семь из 22 построенных домов так и не нашли покупателей — застройщик "Свои" полагает, что потенциальные покупатели сосредоточены на спасении собственного бизнеса. В "Приозерном" велодорожка зарастает травой, так как ее асфальтирование требует 15 млн рублей, которые застройщик "АлтЭкоАрт" пытается получить через государственные программы без пока положительного результата.
Коммерческая и социальная инфраструктура в новых поселках развивается медленно. Девелоперы планировали в проектах коворкинги, рестораны, бассейны и магазины, однако их создание натолкнулось на объективные трудности. Инвесторы требуют прогнозов посещаемости и среднего чека, но поселки еще заполняются, этот процесс продлится несколько лет. Некоторые здания уже возведены: в "Палитре" два коммерческих здания с детской комнатой и пунктами выдачи маркетплейсов, но вопрос продления аренды остается острым. Осенью там планирует открыться частная клиника с кабинетом терапевта, пунктом забора анализов и аптекой, но пока только планируется. В "Березовом мысе" инвестор Андрей Кутулуцкий возводит бассейн с тремя ваннами (взрослая 25 метров, детская и грудничковая) и готовит площадки под другие коммерческие объекты. В "Лесной-2" построен магазин площадью 700 кв. метров в ожидании арендатора.
Острейшей проблемой остается отсутствие социальной инфраструктуры. Жители коттеджных поселков Первомайского района регулярно обращаются к губернатору Виктору Томенко с вопросами о появлении школы, поликлиники и фельдшерского пункта. В декабре 2025 года на прямой линии указали на переполнение школы в Санниково, где на переменах одновременно находятся 200 и более детей. Томенко ответил, что проект требует 2 млрд рублей, а денег в бюджете нет, предложив учитывать этот фактор желающим жить в поселках. Кутулуцкий подчеркивает, что отсутствие первостепенной инфраструктуры, особенно скорой помощи (ехать час из Новоалтайска), сдерживает развитие поселков. Решить проблему без участия властей невозможно: даже если инвестор выделит землю и построит здание, необходимо наладить работу медперсонала, прецедентов такого в регионе нет. Жители "Приозерного" в качестве альтернативы предлагается школьный автобус, но, по словам местных, его пропускной способности может не хватить.
Чтобы попасть в доступные лимиты кредитования (6–8 млн рублей), девелоперы адаптировали жилые проекты под новые реалии рынка. Александр Верясов из "АлтЭкоАрт" опытным путем пришел к выводу, что люди готовы покупать дома площадью 83 кв. метра на 6 сотках. Другие застройщики разрабатывают дома-конструкторы с набором опций: гараж, пристроен или отдельный, теплый вход, навес, бойлерная со входом из дома или с улицы, витражи, штукатурка или "бетон", радиаторы или только теплый пол. Каждая опция влияет на цену. По словам соучредителя "ТехКом" Евгения Левашени, сопоставимые по площади коттеджи могут отличаться в цене на 500–700 тыс. рублей в зависимости от комплектации. Экономия может идти на счет вентиляции (только в бойлерной), отопления (только теплый пол), высоты козырька входной группы. Левашеня подчеркивает, что такие решения не несут угрозы жизни, но влияют на комфорт: собственник все равно позже заплатит за установку недостающих систем, поэтому его компания включает их в цену сразу.
Массовое строительство по типовым схемам создает и побочные эффекты. Руководитель "Алтайгражданпроекта" Владимир Колотолов заметил, что в погоне за универсальной моделью теряется индивидуальность — дома становятся похожи один на другой, как панельные девятиэтажки. Мода на панорамные окна применяется без учета контекста: на маленьком участке такое окно открывает вид на забор, гараж или окно соседа, где тот находится в нижнем белье. Потолки второго света, призванные стать украшением дома, создают практические трудности — требуют специального оборудования для стирки штор, мытья окон и замены лампочек.
На текущий момент в строящихся поселках преимущественно ведут работу строители. Некоторые завершенные по виду дома не выглядят жилыми: участки заросли бурьяном, отсутствуют деревья, кустарники, садовая мебель и детские игрушки — признаки постоянного проживания. Однако строительство продолжается, причем не все дома предназначены для продажи — часть заказаны клиентами, желающими жить на природе подальше от городских улиц. Девелоперы оттачивают методы упаковки продукта, ищут новые сегменты покупателей и проводят переговоры с властями о повышении комфортности поселков, и многое у них уже получилось.
Источник: Толк (tolknews.ru)
